Woning verkopen en je belastingaangifte

Een voorbeeld: Je koopt een woning voor €360.000 en maakt gebruik van de winst van €50.000 als onderdeel van de betaling, met een nieuwe hypotheek van €310.000. De bijleenregeling heeft invloed op je renteaftrek. Op deze pagina vind je meer informatie over de bijleenregeling.

Belastingscenario 2: Wanneer de waarde van je huis is afgenomen.

Af en toe verkoop je je huis voor een lagere prijs dan je hypotheek. Dan blijft er een restschuld over. Je hebt twee keuzes:

Nieuwe hypotheek: Je kunt de overige schulden opnemen in de hypotheek voor een nieuwe woning. Je dient voldoende te verdienen om dit te kunnen lenen, en je hebt de mogelijkheid om tot 100% van de marktwaarde van je nieuwe huis te lenen.

Afspraken met de bank: Je kunt wellicht een overeenkomst aangaan met je bank om je schuld terug te betalen.

De rente die je betaalt voor beide mogelijkheden is niet aftrekbaar, tenzij de schuld voor 1 januari 2018 is opgebouwd. Je kunt de rente maximaal vijftien jaar aftrekken.

Een rekenvoorbeeld voor het verkopen van een woning met winst.
Stel je voor dat je samen met je partner een vermogen van 46.000 euro hebt. Je verkoopt je woning met een restschuld van €24.000.

Schuldenplafond: €7.400 (€3.700 zonder een fiscale partner)
Aftrekbaar bedrag: €24.000 – €7.400 = €16.600
Nieuw vermogen: €46.000 – €16.600 = €29.400

Je valt onder de vrijstellingsgrens, waardoor je geen belasting op dit vermogen moet betalen.

Belasting bij de aanschaf van een woning: restschuld en NHG.

Een NHG Hypotheek biedt bescherming tijdens financiële moeilijkheden. Onder specifieke situaties, zoals een relatiebreuk, het overlijden van een partner, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan een restschuld soms worden afgeschaft. Dit gebeurt echter niet automatisch; er moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan. Hier vind je alles wat je moet weten over de Nationale Hypotheek Garantie.

Stel je voor dat je een hypotheek met NHG hebt en door onvoorziene situaties, zoals langdurige werkloosheid, je je huis moet verkopen met een restschuld van €15.000. Wanneer je aan de NHG-criteria voldoet, zoals het bewijzen dat de verkoop nodig was en je niet te laat bent geweest met het betalen van de hypotheek, is het mogelijk om deze restschuld te kwijtschelden. In dergelijke situaties is het absoluut aan te raden om een van onze hypotheekadviseurs te benaderen.

Lees ook: Wat zijn de opties voor het overwaardeen van een huis na een scheiding?

Belastingaangifte: de verkoop en aanschaf van een huis

De financiële uitkomsten van de verkoop van je woning, ongeacht de winst of het verlies, hebben een directe impact op je belastingaangifte.

Belastingaangifte bij de verkoop van een woning:

Je moet de verkoopprijs van je woning, mogelijke verkoopkosten zoals makelaarskosten en notariskosten, en de overgebleven hypotheekschuld vermelden.

Stel je voor dat je in 2024 je huis verkoopt voor €340.000. De overgebleven hypotheekschuld bedraagt 290.000 euro en je hebt €10.000 aan kosten voor verkoop gedaan. De winst van de verkoop (overwaarde) die je registreert, bedraagt €40.000 (€340.000 verkoopprijs – €290.000 schuld – €10.000 kosten).

Bij de aanschaf van een nieuw huis:

Je vermeldt de prijs van de aankoop van het nieuwe huis, de extra kosten zoals overdrachtsbelasting en advies, evenals het bedrag van je hypotheek.

In 2024 neem je een nieuw huis aan voor €380.000. De overdrachtsbelasting (2% van de aankoopprijs) is €7600, terwijl de kosten voor advies en notaris samen €5000 zijn. Je maakt een nieuwe hypotheek van €350.000. Bij je belastingaangifte moet je dus aangeven: de aankoopprijs van €380.000, plus €12.600 aan extra kosten.

Waarom is dit van belang?

• Voor de verkoper: De winst kan effect hebben op je belasting op vermogen. In 2024 werd de vrijstelling voor vermogensbelasting bepaald op €57.000 voor particulieren en €114.000 voor fiscale partners. Je kunt net deze grens overschrijden met de winst uit de verkoop van je huis.

Voor de koper: De uitgaven voor de aanschaf van een woning, waaronder de financieringskosten, kunnen fiscaal aftrekbaar zijn. Met andere woorden: belastingvoordelen!