De richtlijnen voor het overnemen van een hypotheek van je ouders
Evenals bij elke aankoop van een huis, is het ook hier belangrijk om enkele stappen te volgen:
Bepalen van de vraagprijs: Je ouders geven de beslissing over de inrichting van het huis.
Een voorstel doen: Je stelt een bod op het huis. Je ouders hebben het recht om het huis onder de marktwaarde aan jou te verkopen, wat in feite een gedeeltelijke schenking betekent.
Lees ook: Hoe verloopt het erven van een huis?
Let op de schenkbelasting bij het overnemen van een hypotheek door ouders!
Wanneer je een huis aanschaft voor minder dan de marktwaarde, is het belangrijk om rekening te houden met schenkbelasting. De Belastingdienst Het verschil tussen de marktwaarde en jouw aankoopprijs wordt beschouwd als een schenking. Tip: Laat je hierin goed adviseren door een hypotheekadviseur van Seniorenhypotheken om onverwachte verrassingen te vermijden.
Wat zijn de kosten voor het overnemen van een hypotheek van je ouders?
De kosten kunnen verschillen per situatie. Omdat je waarschijnlijk start met een hoge overwaarde, is het mogelijk om voordeliger te wonen. Toch blijft het een persoonlijke en ingewikkelde berekening. Ben je benieuwd naar de exacte kosten? Wij van Seniorenhypotheken bieden je graag een evaluatie aan. Laten we het proces van het overnemen van de hypotheek van je ouders stap voor stap bekijken.
Belangrijk: Als je ouders je een lagere prijs willen aanbieden, overweeg dan samen zorgvuldig deze prijs. Beide van jullie moeten het gevoel hebben dat dit correct is.
Stap 1: Vaststellen van de waarde van het huis
Stel je voor dat het huis van je ouders een waarde van €300.000 heeft. Dit vertegenwoordigt de waarde op de markt.
Stap 2: Wat houdt overwaarde in?
Overwaarde is het onderscheid tussen de waarde van het huis op de markt en de resterende hypotheek. Wanneer je ouders nog een hypotheek van €200.000 hebben op een woning van €300.000, bedraagt de overwaarde dan €100.000.
Stap 3: De aanschaf van een woning.
Wanneer je ouders ervoor kiezen om het huis aan jou te verkopen voor €250.000 in plaats van de marktwaarde van €300.000, ontvang je in feite een ‘korting’ van €50.000.
Stap 4: Schenkbelasting
De belastingdienst beschouwt deze ‘korting’ van €50.000 als een gift. Gewoonlijk zou er schenkbelasting moeten worden betaald. De hoogte van deze belasting is afhankelijk van de belastingregels en vrijstellingen die op dat moment van kracht zijn. In 2024 hebben ouders het recht om jaarlijks €6.633 belastingvrij te schenken. Ouders hebben de mogelijkheid om eenmalig een bedrag van €31.813 belastingvrij te schenken aan kinderen van 18 tot 40 jaar. In Nederland is het toegestaan om zowel de jaarlijkse als de eenmalige verhoogde schenking te combineren, op voorwaarde dat deze voldoen aan de eisen die door de Belastingdienst zijn vastgesteld.
Eerst trek je die vrijstellingen van de schenking af en neem je daarna het percentage dat voor jou van toepassing is uit de tabel hieronder. Met dat percentage kun je de schenkbelasting vaststellen.
> € 0 – € 152.36810%18%30%
| Waardeschenking | Partner en kinderen |
Kleinkinderen |
Andere personen |
|---|---|---|---|
| € 152.368 en meer | 20% | 36% | 40% |
| € 152.368 en meer | 20% | 36% | 40% |
Is de waarde van de schenking van je ouders uiteindelijk € 152.368 of meer? Dan betaal je een hoger percentage voor het gedeelte van de schenking dat boven dit bedrag ligt.
Stap 5: Het vaststellen van de schenkbelasting
Volgens de schenkbelastingtarieven voor kinderen in 2024 bedraagt de schenkbelasting 10% en komt deze uit op €152.368. Aangezien de schenking van €11.554 minder dan €152.368 is, rekenen we 10% over dit bedrag:
Schenkbelasting: Output: 10% van €11.554 = € 1.155,40
Stap 6: Het overnemen van de hypotheek
Wanneer je het huis aanschaft voor €250.000 en er nog een hypotheek van €200.000 aanwezig is, neem je die hypotheek over en koop je het huis onder de marktwaarde. Je moet de hypotheek wijzigen of een nieuwe hypotheek aanvragen om het huis volledig op jouw naam te registreren.
Stap 5: Het overnemen van de hypotheek
Wanneer je het huis aanschaft voor €250.000 en er nog een hypotheek van €200.000 aanwezig is, neem je die hypotheek over en koop je het huis onder de marktwaarde. Je moet de hypotheek wijzigen of een nieuwe hypotheek aanvragen om het huis volledig op jouw naam te registreren. Ook daar zijn weer kosten aan verbonden.
Een uitgewerkt voorbeeld:
- De marktwaarde van het huis bedraagt € 300.000. Bestaande hypotheek: € 200.000
- Overwaarde: € 100.000
- Verkoopprijs voor jou: € 250.000
- ‘Schenking’ van je ouders: €50.000
- De schenkbelasting na de berekening bedraagt € 1.155,40.
Deze precieze schatting draagt bij aan het voorkomen van vergissingen bij de belastingaangifte en garandeert dat je goed voorbereid bent op de financiële zaken van het overnemen van het huis van je ouders.
Extra kosten voor het overnemen van de hypotheek van ouders
Bij het overnemen van een hypotheek en het aanschaffen van een woning zijn er altijd extra kosten verbonden.
Notariskosten: voor het registreren van het huis op jouw naam.
Advieskosten: voor het verkrijgen van advies over de hypotheek en andere financiële zaken.
Schenkbelasting: wanneer de verkoopprijs lager is dan de marktwaarde.
Als je een huis van je ouders aanschaft en ervoor kiest om hun hypotheek ‘over te nemen’, houdt dit in de praktijk vaak in dat je een nieuwe hypotheek onder je eigen naam moet afsluiten. Dit is te wijten aan het feit dat de hypotheekvoorwaarden, waaronder de rente, afhankelijk zijn van de oorspronkelijke lener (jouw ouders) en zijn gebaseerd op hun financiële situatie op dat moment. De voorwaarden worden door banken aangepast wanneer een nieuwe lener de hypotheek overneemt.
De hypotheekrente die je ontvangt, hangt af van de actuele marktrente en kan daardoor afwijken van de rente die je ouders hebben betaald. Wanneer de huidige hypotheekrente hoger is dan de rente die je ouders hebben betaald, zul je op je nieuwe hypotheek extra rente moeten betalen. Dit kan ook leiden tot een stijging van je maandlasten. Het is van groot belang om dit in je financiële planning op te nemen. Zorg ervoor dat je in staat bent om de hogere lasten binnen je budget te dragen.
Het aanschaffen van een huis van je ouders en het daarna verhuren
Je ouders willen misschien hun huis verkopen, maar geven er eigenlijk de voorkeur aan om daar gewoon te blijven wonen. Een mogelijke oplossing is om het huis aan te schaffen en het aan hen te verhuren. Dit kan aantrekkelijk zijn omdat het je ouders de mogelijkheid biedt om de overwaarde van hun woning te gebruiken, bijvoorbeeld voor extra comfort of een pensioenbuffer.
Belastingaspecten van de aankoop
Schenkbelasting: Wanneer je een woning aanschaft voor een prijs die onder de marktwaarde ligt, zoals bepaald door een taxatie of de WOZ-waarde, kan het verschil worden beschouwd als een schenking. Mogelijk moet je opnieuw schenkbelasting betalen voor dit verschil. Gelukkig is het mogelijk om opnieuw gebruik te maken van de belastingvrije jaarlijkse of eenmalige schenking, wat de belastingdruk kan verlichten.
Overdrachtsbelasting: Zelfs wanneer je het huis aanschaft voor een prijs die lager is dan de taxatiewaarde, wordt de overdrachtsbelasting vastgesteld op basis van de hogere taxatiewaarde.
Lees ook: Verkopen van een woning: wat is de status van de belastingaangifte?
Het vaststellen van de huurprijs
Bij het vaststellen van de huurprijs voor je ouders is het essentieel om een huurprijs die overeenkomt met de markt te vragen. De Belastingdienst kan een huurprijs van ongeveer 6% van de WOZ-waarde als acceptabel achten. Bekijk de huidige WOZ-waarde van het huis op MijnOverheid.nl. Wanneer de huur lager is, kan dit worden gezien als een verborgen schenking, wat kan leiden tot erfbelasting na het overlijden van je ouders. Ontdek hier waarom erfenis vaak complexer is dan je zou verwachten.
Bekijk ook: Hoe verloopt het erven van een huis?
Fiscale gevolgen van verhuur
Geen renteaftrek op hypotheek: Doordat je de woning verhuurt, is het niet mogelijk om de hypotheekrenteaftrek te benutten. Hier vind je informatie over de hypotheekrenteaftrek.
Vermogensbelasting: De woning valt onder box 3 (inkomen uit sparen en beleggen), wat inhoudt dat je vermogensbelasting moet betalen over de waarde van de woning, afgezien van eventuele schulden die aan deze woning zijn verbonden. Bekijk ook: Box 3 in 2024: wat is de belasting die je moet betalen?
Lees ook: Wat houdt ‘onder voorbehoud’ in voor mensen van 50-plussers?
Is hulp vereist bij het overnemen van een hypotheek?
Wanneer je ouders kleiner willen gaan wonen en jouw huis willen verkopen, is het essentieel dat je alles goed organiseert. Onze adviseurs bij Seniorenhypotheken zijn bereid om je hierbij te ondersteunen. Vul onze scan in voor persoonlijk advies of neem contact op als je meer informatie wilt over het overnemen van een hypotheek.