Wanneer je je huis verkoopt en winst behaalt, wordt je geconfronteerd met de eigenwoningreserve. Dit is het bedrag dat overblijft wanneer je de verkoopprijs van je woning afneemt van de verkoopkosten en de hypotheekschuld. De eigenwoningreserve beïnvloedt de renteaftrek wanneer je een nieuw huis aanschaft. In dit artikel leggen we uit op welke manier je de eigenwoningreserve kunt berekenen en welke regels er in 2024 gelden.
Wat houdt de eigenwoningreserve in?
Je hebt je woning verkocht en een aanzienlijke winst behaald. Maar nu komt de belangrijkste vraag: wat kun je doen met die overwaarde? De eigenwoningreserve komt hier in beeld. De eigenwoningreserve is het bedrag dat overblijft nadat je de verkoopprijs van je woning hebt afgetrokken van de verkoopkosten en de hypotheekschuld. Samenvattend is het de opbrengst die je hebt gemaakt door de verkoop van je huis.
Eigenwoningreserve berekenen: op welke manier vind je de winst op de verkoop van je woning?
Als je je woning verkoopt, heeft de eigenwoningreserve een cruciale invloed op je fiscale situatie. Deze reserve is verbonden met de overwaarde die je ontvangt na de verkoop van je huis.
De eigenwoningreserve verwijst naar het bedrag van de overwaarde dat overblijft na de verkoop van jouw huis, na het aftrekken van de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld. Dit bedrag is van belang voor de renteaftrek bij de aanschaf van een nieuwe woning.
Hoe kun je dit berekenen?
- Begin met de verkoopprijs van het huis: Dit is het bedrag dat je krijgt tijdens de verkoop.
Aftrek de verkoopkosten: Dit omvat de kosten voor makelaardij, advertenties en andere directe verkoopkosten.
Bereken de excessieve waarde: Aftrek de overgebleven hypotheekschuld van de netto verkoopprijs (na het aftrekken van de verkoopkosten). Consumptieve leningen die niet rechtstreeks verband houden met de woning, zoals persoonlijke leningen of doorlopende kredieten, zijn hier niet van belang.
Het resultaat is de eigenwoningreserve: Dit bedrag heeft invloed op de renteaftrek voor een toekomstige woning.
Een illustratie: Stel je voor dat je in 2024 je huis voor €300.000 verkoopt. Je hebt een hypotheekschuld van €250.000, waaronder €15.000 voor een consumptieve lening die hier niet van belang is. Je betaalt €3.000 voor de kosten van de makelaar.
Netto verkoopprijs: €300.000 (verkoopprijs) – €3.000 (makelaarskosten) = €297.000.
De overwaarde wordt berekend als volgt: €297.000 (netto verkoopprijs) – €235.000 (hypotheekschuld zonder het consumptieve gedeelte) = €62.000.
In dit scenario bedraagt de eigenwoningreserve 62000 euro. Dit bedrag is de overwaarde die je kunt gebruiken voor de aanschaf van een nieuwe woning. Houd er rekening mee dat de fiscale regels met betrekking tot de eigenwoningreserve ingewikkeld kunnen zijn, en het is verstandig om een financieel adviseur of de Belastingdienst te benaderen voor advies dat specifiek aansluit bij jouw situatie.
Restschuld: hypotheek die lager is dan de verkoopprijs
Wat gebeurt er als je nieuwe hypotheek lager is dan de verkoopprijs van je oude woning? Dan heb je een overgebleven schuld. Dit is het bedrag dat overblijft wanneer je je huis verkocht voor een lagere prijs dan je hypotheekschuld. In 2024 is het essentieel om te beseffen dat je deze restschuld niet zomaar kunt negeren. Je dient dit bedrag aan te geven als schuld in box 3 (sparen en beleggen). Let op!
Welke actie moet je ondernemen met de eigenwoningreserve in 2024?
Wanneer je een positieve eigenwoningreserve hebt, zoals weergegeven in het eerder genoemde voorbeeld, moet je deze inzetten wanneer je binnen drie jaar een nieuw huis aanschaft. De eigenwoningreserve is drie jaar van kracht, waarna deze vervalt. Het hoogste hypotheekbedrag waarvan de rente kan worden afgetrokken, bestaat uit de aankoopprijs en de kosten van het nieuwe huis, afgetrokken van de eigenwoningreserve.
Let op: het is toegestaan om een hypotheek te nemen die groter is dan het maximale bedrag. Het gedeelte dat gelijk is aan de eigenwoningreserve kan dan niet worden afgetrokken. Je geeft dat deel aan als schuld in box 3.
Is je hypotheek lager dan de verkoopprijs van je woning, afgezien van de verkoopkosten? Zoals eerder vermeld, heb je een restschuld. Dat is de schuld die ontstaat wanneer je je huis verkoopt voor een prijs die lager is dan de hypotheek of lening die je hebt aangewend voor je woning. De rente op de resterende schuld kan nog 15 jaar worden afgetrokken, mits je aan specifieke voorwaarden voldoet.
Wat gebeurt er als ik mijn eigenwoningreserve niet inzet?
Wanneer je je eigenwoningreserve niet inzet voor de aankoop of renovatie van een nieuwe woning, heeft dat effect op je renteaftrek. Je bent niet toegestaan om de rente over het gedeelte van je hypotheek dat gelijk is aan de eigenwoningreserve af te trekken. Je geeft dat deel aan als schuld in box 3. Daarnaast is het noodzakelijk om de eigenwoningreserve te benutten als je binnen drie jaar na de verkoop van je oude huis een nieuwe woning aanschaft. De eigenwoningreserve verdwijnt pas na drie jaar.
Welke bijleenregeling geldt er in 2024?
De bijleenregeling is een regel die sinds 2004 van toepassing is op mensen die een nieuw huis aanschaffen na de verkoop van hun oude woning. De regel stelt dat je de eigenwoningreserve dient te benutten voor het nieuwe huis, zodat je optimaal kunt profiteren van de renteaftrek. De eigenwoningreserve verlaagt daardoor het hoogste hypotheekbedrag waarvoor je rente kunt aftrekken. Na drie jaar vervalt deze verplichting, waardoor je een gekocht huis opnieuw volledig kunt financieren met renteaftrek.
Een illustratie: in 2021 heb je je woning verkocht met een reserve voor eigenwoning van € 40.000. In 2024 schaf je een nieuw huis aan voor € 200.000. Hiervoor neem je een hypotheek van € 200.000 af. De eigenwoningreserve die nog overblijft van de verkoop van je eerste woning in 2021, is op 30 november 2024 niet meer geldig. Op die datum is de reserve voor eigen woningen € 0 geworden. Je eigenwoningschuld bedraagt dan € 200.000. De rente op de gehele hypotheek kan worden afgetrokken.
Hoe kan ik mijn eigenwoningreserve inzetten voor de aanschaf van een nieuw huis?
Je eigenwoningreserve is het bedrag dat je ontvangt wanneer je je oude woning verkoopt voor een hoger bedrag dan je hypotheekschuld. Wanneer je binnen drie jaar een nieuw huis aanschaft, is het noodzakelijk om de eigenwoningreserve te benutten om de aankoopprijs te verlagen. Dit wordt de bijleenregeling genoemd. In dit artikel vind je meer informatie over de bijleenregeling. Wanneer je de eigenwoningreserve inzet, is het mogelijk om de rente van je nieuwe hypotheek af te trekken. Wanneer je de eigenwoningreserve niet inzet, is de rente over het gedeelte dat gelijk is aan de eigenwoningreserve niet aftrekbaar. Je geeft dat deel aan als schuld in box 3. Lees ook: Box 3 in 2024: wat is de belasting? .
Een voorbeeld: Stel je voor dat je je huis verkoopt en €50.000 overhoudt als reserve voor eigen woning. Daarna neem je een nieuw huis aan voor €200.000:
Met een eigenwoningreserve: Wanneer je een hypotheek van €200.000 afsluit en je gebruikmaakt van een eigenwoningreserve van €50.000, kan de rente over €150.000 worden afgetrokken. Bij een rentepercentage van 4% betaal je elk jaar €6.000 aan rente, die aftrekbaar is.
Zonder reserve voor eigen woning: Als je ervoor kiest om de eigenwoningreserve niet in te zetten, kan de rente alleen worden afgetrokken over €150.000, en het resterende hypotheekdeel valt in box 3. De rente van €2.000 over het gedeelte van €50.000 kan dan niet worden afgetrokken.
Hoe kan 50PlusHypotheek jou ondersteunen?
Heb je vragen over de eigenwoningreserve of wil je deze bepalen? Dan ben je bij ons aan het juiste adres. Wij kunnen je helpen bij het optimaal benutten van de eigenwoningreserve. Wij hebben ons gespecialiseerd in dit soort zaken en begrijpen hoe je in elke situatie waardevolle resultaten kunt behalen. Neem daarom contact met ons op. Of wil je meer financiële ruimte creëren? Maak vervolgens de scan.